Giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở xã hội được tính bằng cách thu hồi toàn bộ chi phí đầu tư hợp lý, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa 10%, không tính các ưu đãi của Nhà nước:

Nguyên tắc tính giá
Giá bán phải bảo toàn vốn cho chủ đầu tư.
Lợi nhuận định mức giới hạn tối đa 10% chi phí đầu tư.
Không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán.
Không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, công thức tổng quát tính giá bán 1m² sàn nhà ở xã hội  như sau:

GTGT: Thuế giá trị gia tăng theo quy định pháp luật.

Quy trình phê duyệt và kiểm soát giá
Tự xây dựng: Chủ đầu tư tự tính toán phương án giá hoặc thuê đơn vị tư vấn thẩm tra.
Gửi cơ quan chức năng: Nộp quyết định phê duyệt giá về Sở Xây dựng trước 30 ngày mở bán.
Kiểm toán sau quyết toán: Thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí trong 180 ngày kể từ khi nghiệm thu.
Xử lý chênh lệch: Nếu giá kiểm toán thấp hơn hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả người mua

1. Tổng chi phí đầu tư xây dựng phân bổ cho diện tích nhà ở xã hội gồm các mục sau (Các chi phí đầu tư của chủ đầu tư):
1.1 Chi phí đất đai:
  • Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng.
  • Hỗ trợ tái định cư, san lấp mặt bằng (nếu có).
1.2 Chi phí xây dựng:
  • Chi phí thi công phần móng, thân, hoàn thiện công trình.
  • Chi phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án.
1.3 Chi phí quản lý & chung:
  • Chi phí chung của doanh nghiệp và điều hành tại công trường. (lưu ý: đối với chi phí của chủ đầu tư về điều hành, chứng minh cho nhà nước như thế nào ?)
  • Bảo hiểm, chi phí người lao động theo quy định.
1.4 Chi phí tài chính:
  • Lãi vay vốn đầu tư phục vụ trực tiếp cho dự án (nếu có).
2. Bạn sẽ thắc mắc: Công thức tính giá bán nhà ở xã hội tại Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD và khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có sự thay đổi cơ bản về cách trừ lợi nhuận thương mại và cách gộp thuế VAT:
Các điểm khác biệt cốt lõi
🛑 Bỏ khoản giảm trừ lợi nhuận thương mại T_{dv}
  • Thông tư 09/2021: Lấy tổng chi phí trừ đi phần lợi nhuận thu được từ diện tích kinh doanh thương mại trong dự án nhằm hạ giá bán nhà ở xã hội cho người dân.
  • Nghị định 100/2024: Bỏ thành tố T_{dv} ra khỏi cấu trúc tính toán trực tiếp tại công thức giá bán chuẩn cho dự án mới theo Luật Nhà ở 2023.
➕ Cách cấu thành và phân bổ chi phí
  • Thông tư 09/2021: Tách bạch rõ ràng tỷ suất lợi nhuận định mức trên tổng diện tích và điều tiết qua lại các hạng mục công trình.
  • Nghị định 100/2024: Gộp trực tiếp tổng chi phí đầu tư xây dựng T_{đ} đã gồm thuế VAT) cộng lợi nhuận định mức L rồi chia thẳng cho diện tích sàn căn hộ để bán S_{B}, nhân hệ số vị trí K_{i} và thuế VAT.